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新羅區(qū)人民政府，龍巖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（龍巖高新區(qū)）管委會，市直各單位：

　　現(xiàn)將《關(guān)于加強龍巖市中心城區(qū)物業(yè)管理的若干意見》印發(fā)給你們，請認(rèn)真貫徹執(zhí)行。

龍巖市人民政府

　　 2017年4月21日

　　 （此件主動公開）

關(guān)于加強龍巖市中心城區(qū)物業(yè)管理的若干意見

　　為進(jìn)一步加強龍巖中心城區(qū)物業(yè)管理工作，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量，改善人居環(huán)境，提高城市建設(shè)管理水平，根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)，結(jié)合我市實際，提出以下意見。

　　一、指導(dǎo)思想

　　以科學(xué)發(fā)展觀為指導(dǎo)，以和諧城鄉(xiāng)建設(shè)為契機，以改善人居環(huán)境、提高生活質(zhì)量、提升城市形象為目標(biāo)，堅持“政府主導(dǎo)、屬地管理、示范帶動、循序漸進(jìn)”的原則，建立健全物業(yè)管理長效機制，擴大物業(yè)管理覆蓋面，提升物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量和居民幸福指數(shù)，構(gòu)建具有特色的物業(yè)管理機制和運行模式，推動物業(yè)管理工作上水平。

　　二、理順管理體制機制

　　社區(qū)物業(yè)管理工作，按照“區(qū)政府（經(jīng)開區(qū)管委會）負(fù)責(zé)，街道辦事處（鎮(zhèn)）組織，社區(qū)居委會落實，主管部門指導(dǎo)監(jiān)督，屬地管理，條塊結(jié)合”的原則，理順管理體制，明確管理職責(zé)，落實工作責(zé)任，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)統(tǒng)一管理，大力推行“四位一體”社區(qū)管理模式，形成上下聯(lián)動、齊抓共管的工作機制，共同推進(jìn)物業(yè)管理工作。

　　新羅區(qū)人民政府（經(jīng)開區(qū)管委會）負(fù)責(zé)市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下放的物業(yè)管理行政監(jiān)管職責(zé)，并委托區(qū)（經(jīng)開區(qū)）住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局具體執(zhí)行，各街道社區(qū)服務(wù)中心（各鎮(zhèn)村建設(shè)管理中心）加掛物業(yè)管理工作站牌子，配備必要的物業(yè)管理專職人員，履行街道（鎮(zhèn)）的物業(yè)管理職責(zé)，各街道（鎮(zhèn)）和社區(qū)居委會建立“領(lǐng)導(dǎo)掛村居，干部包小區(qū)”物業(yè)管理責(zé)任制。

　　龍巖市城市管理行政執(zhí)法局履行市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托的物業(yè)管理職能（《關(guān)于增加龍巖市城市管理行政執(zhí)法局職權(quán)范圍的通知》龍政綜〔2014〕56號）。

　　龍巖市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局履行除下放和委托后的其它物業(yè)管理法定職能。

　　龍巖市城市管理委員會負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)市、區(qū)兩級住建、規(guī)劃、衛(wèi)生、環(huán)保、公安、交警、消防、工商、物價、人防、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)、民政、供電、水務(wù)等有關(guān)部門，按照各自職責(zé)依法做好物業(yè)監(jiān)督管理工作。

　　三、建立三級物業(yè)管理協(xié)調(diào)體系

　　按照“條塊結(jié)合、以塊為主、屬地管理”的原則，建立“區(qū)（經(jīng)開區(qū)）、街道（鎮(zhèn)）、社區(qū)（村）”三級物業(yè)管理協(xié)調(diào)體系。

　　新羅區(qū)人民政府（經(jīng)開區(qū)管委會）定期召開專題會議，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)物業(yè)管理重大問題。

　　街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）牽頭負(fù)責(zé)組建本行政區(qū)域內(nèi)已具備條件的住宅小區(qū)業(yè)主委員會，定期組織業(yè)主委員會委員參加小區(qū)綜合管理業(yè)務(wù)培訓(xùn)；負(fù)責(zé)受理并依法處理業(yè)主、物業(yè)使用人、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)提出的物業(yè)管理各種問題；負(fù)責(zé)建立街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理聯(lián)席會議制度，加強溝通，共同協(xié)商，及時有效解決物業(yè)管理活動中出現(xiàn)的矛盾、糾紛。聯(lián)席會議事項涉及相關(guān)行政職能部門的，有關(guān)部門應(yīng)當(dāng)積極參與。

　　社區(qū)居委會（村委會）協(xié)助街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）組建住宅小區(qū)業(yè)主委員會，指派代表參加相關(guān)物業(yè)管理區(qū)域首次業(yè)主大會籌備組和換屆籌備組工作，依法加強對業(yè)主大會、業(yè)主委員會和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的指導(dǎo)和協(xié)調(diào)；對因物業(yè)管理區(qū)域調(diào)整等原因需要解散業(yè)主大會的，應(yīng)協(xié)助做好業(yè)主共同財產(chǎn)清算工作。支持物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)開展服務(wù)活動，協(xié)同區(qū)住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)行政主管部門和街道（鎮(zhèn)）物業(yè)管理工作站加強對小區(qū)物業(yè)經(jīng)理和物業(yè)從業(yè)人員的管理，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和轄區(qū)內(nèi)住宅小區(qū)的評先評優(yōu)工作提出意見。將物業(yè)管理納入社區(qū)建設(shè)的重要內(nèi)容，教育居民依法履行應(yīng)盡的義務(wù)，開展多種形式的社會主義精神文明建設(shè)活動，調(diào)解民間糾紛，協(xié)助維護(hù)社會治安，合力做好社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理各項工作。

　　四、規(guī)范物業(yè)管理活動中相關(guān)主體行為

　　物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)服務(wù)，收取物業(yè)服務(wù)費，實行明碼標(biāo)價收費公示制度。因物業(yè)服務(wù)收費問題產(chǎn)生糾紛的，不得對業(yè)主強制停水、停電，應(yīng)通過平等協(xié)商或法律途徑解決。協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，對業(yè)主或者使用人在物業(yè)使用、裝飾裝修過程中違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定以及管理規(guī)約的行為，應(yīng)當(dāng)及時予以勸阻、制止。對違反管理規(guī)約的行為勸阻、制止無效的，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)報告業(yè)主委員會；對違反有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章規(guī)定的行為，應(yīng)當(dāng)在24小時內(nèi)報告當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)行政主管部門。在承接或退出物業(yè)服務(wù)時，應(yīng)按照規(guī)定做好查驗和物業(yè)管理資料的移交工作。物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)供水、供電、供氣、通信、有線電視等單位，應(yīng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并承擔(dān)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)相關(guān)管線和設(shè)施設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)等管理責(zé)任及有關(guān)費用。

　　建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定配置相應(yīng)的物業(yè)管理用房，具體為：建筑面積10萬平方米以下的小區(qū)，按照不少于總建筑面積4‰且不少于50平方米配置；建筑面積超過10萬平方米的，超過面積部分按照2‰配置。按照國家規(guī)定的保修期限和保修范圍，承擔(dān)物業(yè)的保修責(zé)任。辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)時，依法做好相關(guān)資料的移交工作，建立檔案規(guī)范管理，對共用部位、共用設(shè)施設(shè)備出現(xiàn)質(zhì)量和使用功能問題的，應(yīng)當(dāng)及時整改。對已竣工但未出售或者尚未交付給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費用由建設(shè)單位交納。不得擅自處分業(yè)主依法享有所有權(quán)或使用權(quán)的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備。

　　業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同，根據(jù)業(yè)主大會授權(quán)就涉及全體業(yè)主的物業(yè)服務(wù)糾紛依法提起訴訟，負(fù)責(zé)召集業(yè)主大會會議，向相關(guān)社區(qū)居委會（村委會）通報有關(guān)情況。定期公布財務(wù)經(jīng)費使用情況，協(xié)調(diào)業(yè)主之間、業(yè)主與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間關(guān)系，督促業(yè)主及時交納物業(yè)服務(wù)費用和專項維修資金，配合公安機關(guān)做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會治安，配合社區(qū)居委會（村委會）依法履行自治管理職責(zé)，支持社區(qū)居委會（村委會）開展工作并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。依法做好相關(guān)資料移交和財產(chǎn)清算工作。對任意棄置垃圾、排放污染物或者產(chǎn)生噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動物、違章搭建、侵占通道等損害他人合法權(quán)益的行為，有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業(yè)主委員會可實行合理的薪金補助制度，具體由業(yè)主大會在管理規(guī)約中明確。

　　五、加強物業(yè)服務(wù)隊伍管理

　　加強物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員培訓(xùn)教育。市、區(qū)兩級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門應(yīng)結(jié)合本地實際，定期開展物業(yè)服務(wù)從業(yè)人員的業(yè)務(wù)培訓(xùn)、繼續(xù)再教育、物業(yè)服務(wù)技能競賽等活動，邀請專家舉辦專題講座，不斷提高從業(yè)人員職業(yè)素養(yǎng)、技能和服務(wù)水平。從業(yè)人員業(yè)務(wù)培訓(xùn)活動至少每年舉辦1次，繼續(xù)再教育每年舉辦1次。

　　開展評優(yōu)創(chuàng)優(yōu)，增強行業(yè)自律。市、區(qū)兩級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門通過開展物業(yè)小區(qū)評優(yōu)創(chuàng)優(yōu)活動，發(fā)揮行業(yè)先鋒模范作用，營造爭優(yōu)、創(chuàng)優(yōu)氛圍，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)專業(yè)化、品牌化發(fā)展。充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用，開展行業(yè)自律和行風(fēng)建設(shè)互評互查活動。

　　整頓物業(yè)服務(wù)市場秩序。市、區(qū)兩級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同相關(guān)部門開展物業(yè)服務(wù)市場秩序整治活動，嚴(yán)肅處理物業(yè)服務(wù)企業(yè)侵犯業(yè)主權(quán)益以及財務(wù)不透明等各項違法違規(guī)行為。

　　實行小區(qū)經(jīng)理登記制度。市、區(qū)兩級住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會（村委會）強化對小區(qū)進(jìn)行監(jiān)管考評，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)在履行《物業(yè)服務(wù)合同》和落實物業(yè)管理相關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定等工作進(jìn)行每年兩次的考評，建立行業(yè)約束機制。

　　抓好以動態(tài)考核為主的行業(yè)管理，嚴(yán)格市場準(zhǔn)入，逐步嘗試企業(yè)等級評定制度。完善企業(yè)信用管理體系，對物業(yè)服務(wù)企業(yè)違規(guī)行為及時記入企業(yè)信用檔案，建立黑名單制度，并適時向社會公布，逐步形成規(guī)范有序的市場環(huán)境和優(yōu)勝劣汰的市場競爭機制。

　　六、引導(dǎo)和扶持物業(yè)服務(wù)行業(yè)發(fā)展

　　建立“質(zhì)價相符”的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)。定期測算普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)實際成本、法定稅費及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合理利潤，及時制定與物業(yè)服務(wù)等級相適應(yīng)的政府指導(dǎo)價格，定期向社會公布；監(jiān)督物業(yè)服務(wù)企業(yè)全面推行明碼標(biāo)價收費公示制度，將收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)內(nèi)容等在住宅小區(qū)內(nèi)向業(yè)主公示。建議法院對物業(yè)服務(wù)費訴訟判決適用簡易程序和依債權(quán)人申請發(fā)布支付令，達(dá)到快速立案、調(diào)解、審結(jié)、執(zhí)行。金融部門應(yīng)將經(jīng)法院判決確認(rèn)屬業(yè)主惡意欠繳物業(yè)服務(wù)費的行為納入銀行個人征信系統(tǒng)，依法采取各種方式督促業(yè)主誠信繳費。

　　完善小區(qū)配套建設(shè)。各級各有關(guān)部門要將轄區(qū)內(nèi)一些分散的、規(guī)模較小的老舊住宅小區(qū)整合成一定規(guī)模的物業(yè)管理區(qū)域，實現(xiàn)物業(yè)管理資源共享和規(guī)模效益。社區(qū)居委會（村委會）應(yīng)加強對無物業(yè)管理小區(qū)物業(yè)服務(wù)的指導(dǎo)，發(fā)展專業(yè)化的物業(yè)服務(wù)。通過采取選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐實施專業(yè)化管理、業(yè)主大會決議自治、業(yè)主大會委托社區(qū)居委會管理等方式，解決老舊住宅小區(qū)管理難問題。新建樓盤應(yīng)配足物業(yè)管理用房及停車位、車庫等配套設(shè)施。

　　對未實行“一戶一表”改造的物業(yè)管理區(qū)域，物業(yè)管理單位應(yīng)積極配合供水或供電單位加快推進(jìn)“一戶一表”改造。自來水公司對小區(qū)原有的二次供水變頻設(shè)施進(jìn)行使用評估，確認(rèn)變頻設(shè)施可以使用的應(yīng)當(dāng)節(jié)約成本予以留用；對更新轉(zhuǎn)換的產(chǎn)品應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的保修維護(hù)責(zé)任。物業(yè)小區(qū)的業(yè)主應(yīng)按照規(guī)定繳交住宅專項維修資金，維修資金的管理規(guī)定由市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)行政主管部門會同市財政部門制定，報市政府批準(zhǔn)后實施。

　　優(yōu)化物業(yè)服務(wù)市場環(huán)境。培養(yǎng)健康的物業(yè)服務(wù)市場，依托行業(yè)協(xié)會，強化行業(yè)自律管理，建立物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)有形市場，規(guī)范物業(yè)項目接管和前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)，政府投資或控股建設(shè)項目的前期物業(yè)招投標(biāo)均應(yīng)進(jìn)入市級公共資源交易平臺。發(fā)揮品牌企業(yè)帶動效應(yīng)，依托前期物業(yè)服務(wù)招投標(biāo)平臺，積極引入資質(zhì)高、信譽好、服務(wù)質(zhì)量優(yōu)的大型品牌物業(yè)服務(wù)企業(yè)入駐，推動全市物業(yè)服務(wù)水平的逐步提升。

　　七、強化組織實施

　　加強實施目標(biāo)責(zé)任考核。市政府將物業(yè)管理工作納入對新羅區(qū)政府（經(jīng)開區(qū)管委會）及市直相關(guān)部門的工作考核，新羅區(qū)政府（經(jīng)開區(qū)管委會）將物業(yè)管理工作納入對街道辦事處（鎮(zhèn)人民政府）、社區(qū)居委會（村委會）、各相關(guān)職能部門（基層組織）年度工作考評的重要內(nèi)容。逐級簽訂年度物業(yè)管理工作目標(biāo)責(zé)任書，對下一級單位的物業(yè)管理工作實行定期督查，年終聽取物業(yè)管理工作情況匯報，并會同效能管理部門進(jìn)行綜合評定。對工作考核或綜合評定不合格的單位，不得評為社會治安綜合治理、平安建設(shè)先進(jìn)單位和文明單位。

　　健全保障機制。各級各有關(guān)部門應(yīng)加強物業(yè)管理機構(gòu)建設(shè)，確保物業(yè)管理工作有機構(gòu)、有人員負(fù)責(zé)。各級財政應(yīng)安排物業(yè)管理專項資金，用于各物業(yè)管理行政機構(gòu)正常的工作經(jīng)費和人員經(jīng)費，以及開展物業(yè)管理評優(yōu)創(chuàng)優(yōu)、以獎代補等相關(guān)支出，確保物業(yè)管理工作有經(jīng)費保障。

　　加強文明禮儀教育。結(jié)合物業(yè)管理工作，弘揚志愿精神，普及志愿理念，加強文明禮儀教育，開展?fàn)巹?chuàng)“文明家庭”“文明樓院”、爭當(dāng)“文明市民”以及開展各種形式的志愿活動，在小區(qū)內(nèi)形成尊老愛幼、互助友愛、家庭和睦、鄰里團(tuán)結(jié)的和諧人際氛圍。開展豐富多彩的文體活動，普及科學(xué)知識，移風(fēng)易俗，營造文明健康的社會風(fēng)氣，帶動小區(qū)文明建設(shè)、綜合治理等工作再上新臺階。

　　營造良好的輿論氛圍。新聞媒體和各有關(guān)單位應(yīng)采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理相關(guān)法規(guī)，加強物業(yè)管理的正面輿論宣傳，讓廣大市民和社會各界了解政策，強化物權(quán)意識和責(zé)任意識，樹立物業(yè)管理的服務(wù)消費觀念，引導(dǎo)業(yè)主支持和主動參與物業(yè)管理活動，自覺遵守物業(yè)管理法規(guī)和管理規(guī)約，推動全市物業(yè)管理水平的不斷提高。

　　八、本意見具體實施細(xì)則由新羅區(qū)人民政府（龍巖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（龍巖高新區(qū)）管委會）制定。